Category: недвижимость

Реновация и её контексты

Не знаю, следите ли Вы за событиями в г. Москве, но вопрос у меня про судьбу этого города. 1 июля П.В.В. подписал закон "о реновации кварталов", который затрагивает 8 тыс жилых 5-ти этажных домов, разрешает снос этих довольно еще крепких кирпичных и сталинских домов целыми кварталами и силовыми методами переселят жителей на окраины города. То что он отменяет частную собственность в стран , это мне понятно. Но насколько можно рассчитывать, что этот закон принят для использования денег из бюджета ради них самих, а не для того что бы что-то построить? Ведь если серьезно будут заниматься строительством, то на месте снесенных 5-ти этажек построят высотки от 17-25 этажей (т.е. в 4 раза больше квартир) и жить в городе уже не удобно, а будет еще хуже. Сам город, его транспортная и социальная инфраструктура не рассчитана на нагрузку в 30 млн жителей. Те кто принимал это решение точно не про город думают, но куда это приведет - мне лично думать страшно становиться. Вам что нибудь известно про судьбу города Москвы? Или это уже не важно?
Ангелина Зинина




Действительно, опыт европейских городов показывает, что наиболее экономичной и удобной для жизни является городская застройка 4-5 этажей с вкраплениями высотных жилых и офисных зданий. Высокая плотность высотной застройки характерна для азиатских городов, где преобладание частных интересов над общественными приводит к попыткам максимизации прибыли конкретного застройщика в условиях искажённого механизма издержек (когда значительная их часть перекладывается на общество. К примеру, уплотнение населения резко удорожает в дальнейшем развитие транспортной инфраструктуры и коммуникаций, но оплачивает это уже не застройщик, а общество.

Учитывая, что нынешний кремлёвский режим построен на идеологии пренебрежения общественными интересами в пользу частных интересов организованных групп, он пошёл по азиатскому пути развития города. Реновация помимо ограбления и обнищания нынешних владельцев уничтожаемой недвижимости неизбежно приведёт к росту издержек жизни в Москве по окончании реновации в 2-3 раза. В Европе подобные проблемы мегаполисов в 50-е-60-е годы привели к субурбанизации, то есть бегству населения из переуплотнённых городов в малые города, находящиеся в автомобильной или железнодорожной доступности от них. Но проблема резкого ухудшения качества населения (сейчас в центрах крупных городов в Европе живут по большей части бедные и иммигранты-получатели социальной помощи, а средний и богатый классы проживают в малых городах) осталась и два поколения спустя после ошибок 60-х.

В США эта проблема так же остра. Ряд крупных мегаполисов погибли в результате заселения нищими и 100%-ного оттока благополучного населения (к примеру – Детройт, дошедший до ручки к концу прошлого века и подвергаемый сейчас полной перестройке), но и в более благополучных городах более половины территории составляют помоечные районы. В Нью-Йорке героическими усилиями кое-как наладили нормальную жизнь, но стоимость содержания инфраструктуры примерно в 8 раз выше, чем в нормальном европейском городе (и нью-йоркцы за это платят). Города же западного побережья пошли по пути рассредоточенной застройки давно, и там благополучных районов больше (хотя киберпанк наличествует).

Стоимость содержания городского хозяйства в Москве при нынешней переуплотнённой застройке превышает издержки городского хозяйства нормального европейского города уже раза в 3-4. После реновации переуплотнённость достигнет индийского масштаба, а издержки содержания коммуникаций и хозяйства вырастут до уровня в 8-10 раз превышающего европейский.   В этих условиях в Москве будут жить бедные люди, готовые оплачивать эти сверхиздержки ради получения работы.

Уже сейчас издержки жизни в Москве втрое превышают оные в провинциальном городе РФ. По сути, для поддержания того же уровня жизни нужен в 3 раза более высокий заработок. Метро уже сейчас не справляется с пассажиропотоками. Для обслуживания новой плотности пассажиропотоков после утроения плотности населения необходимо ввести в действие в 6 раз больше линий метро, то есть примерно 2000 км проив 300 км нынешних. Строить их просто негде, даже если зарыться на 4-5 км в землю. Аналогичный вопрос – где прокладывать коммуникации для новых домов (старые не справляются и с обслуживанием нынешнего хозяйства).

Так как эти проблемы нерешаемы, деградация города пойдёт ускоряющимися темпами, цена на недвижимость упадёт до отрицательной в связи с ростом задолженности по ЖКХ и падением качества жизни. Нынешний режим рассчитывает, что проблемы придётся решать уже не ему, а сейчас главное – не потерять поддержку строительного комплекса, контролирующего значительную часть московского криминала. Новому режиму и правда придётся решать эту проблему, но решение будет только одно – строительство столицы в новом месте (перенос её в небольшой город типа Новгорода, где можно будет строить с нуля и по вменяемому плану.
Возможности остановить реновацию до конца существования нынешнего режима я не вижу вариантов, так как поддержка стоящего за строительным комплексом Москвы криминала для его устойчивости гораздо существеннее, чем общественное мнение рядовых москвичей. Тем более, после выселения они уже будут не москвичами.
promo shel_gilbo november 26, 14:37 12
Buy for 100 tokens
Многочисленные просьбы возобновить мои вебинары заставили задуматься, в какой форме их проводить? В традиционной парадигме проведения вебинаров как платных (и как бесплатных) мероприятий меня многое не устраивает по объективным причинам: форматы устарели. Поэтому необходим новый формат, который бы…

Релокация

Возникла необходимость решения важного вопроса в жизни: переезда в другой город, поиск работы и всё, что это влечёт за собой. С чего начать, т.е. как подойти к грамотному планированию действий - затрудняюсь.

Когда Вам предстоит решать серьёзные вопросы, какой стратегии вы придерживаетесь, выбору какого метода решения вопросов отдаёте предпочтение?

Возможность неответа предполагаю, хотя...

Спасибо. Василий

Первое, с чем надо определиться - с целями. ДЛЯ ЧЕГО Вы переезжаете? Что-то Вас гонит или Вы приняли осознанное решение? Действительно ли нужно переезжать. Что Вы собираетесь делать на новом месте? Почему там будет лучше, чем здесь? И будет ли?

Отвечая на эти вопросы задумайтесь заодно и о том, откуда изначально возникла к Вас идея о переезде - и именно в тот город. Кто ее заронил? Действительно ли это объективная потребность или Вы ведетесь на чье-то влияние?

Когда ответы на эти вопросы станут Вам ясны, Вы можете приступить к планированию. Куда именно переезжать? В каком месте наиболее благоприятны условия для достижения Ваших целей? Каковы Ваши возможности для переезда в такое место?

Теперь и только теперь можно задуматься о конкретных шагах по переезду. Прежде всего имеет смысл определиться с жильем: выгоднее купить (обменять) квартиру или же нанять. Обычно наем выгоден, если он стоит в год не более 5% цены самой квартиры. Он также выгоден, если цена сдачи в аренду Вашей квартиры в Вашем городе выше, чем стоимость поднаема аналогичного жилья в новом городе. Например, цена аренды квартиры в Москве превышает цену аренды квартиры в европейских городах, в то время как цена самой недвижимости меньше - так что выгоднее сдавать московскую квартиру и на эти деньги нанимать жилье в Европе.

[Spoiler (click to open)]

Разумеется, так же обстоят дела и с бизнесом/работой. Следует заранее определиться, чем Вы будете заниматься на новом месте - и на каких условиях. Разузнайте, насколько благоприятна в этом городе обстановка для Вашего бизнеса (криминал, менты, налоговики, аренда помещений и т.п.)

Процесс переезда может различаться в зависимости от Вашего характера. Одни предпочитают жечь за собой мосты, другие - всегда иметь обратный билет. В обоих случаях советую заранее определить границы переходного периода - скажем, в полгода. К концу этого периода Вы должны окончательно ликвидировать все дела в старом городе и окончательно определиться с жильем.

Весь этот период Вы должны строго держаться заранее принятого плана и не метаться в связи с возникновением новых обстоятельств.




Интервью OPEC

Евгений Витальевич, насколько нынешний банковский кризис закономерен и насколько он неожиданен?

Для ответа на этот вопрос имеет смысл снова почитать мой материал на канале OPEC от 11.08.2003, который назывался «Перспективы будущего кризиса и механизмы его избежания» (http://opec.ru/comment_doc.asp?d_no=41191). Я говорил там, что хотя объективных факторов (в общепринятом смысле этого слова) для кризиса нет. «Однако, кризис вполне реален. И реален он по чисто субъективным причинам. Он будет вызван факторами субъективными, к числу которых относятся особенности управления финансами в РФ».
Именно эти причины и породили год спустя этот самый банковский кризис. Он оказался неожиданным для тех, кто судит по «объективным» факторам и не хочет принимать во внимание более широкий социально-политический контекст. Зато он вовсе не оказался неожиданным для тех, кто еще в прошлом веке выработал полезную привычку внимательно изучать и принимать во внимание мои прогнозы :). Последние дни я получаю благодарности тех своих клиентов, кто вовремя подготовился к банковскому кризису. Зато власти только сейчас зашевелились в плане выполнения только первой из трех рекомендаций, который я дал год назад как рецепт предотвращения банковского кризиса. Задним числом теперь уже кто угодно может оценить их эффективность и своевременность предложения.
Прошлым летом было немодно говорить о банковском кризисе. Когда я поднял эту тему, реакцией было очередное осуждение коллег за то, что я слишком далеко заглядываю в будущее и говорю о неактуальных темах, в то время как надо комментировать актуальные, текущие. То же самое, кстати, случилось эти летом с моим прогнозом политической ситуации, который испуганно отказались печатать все московские издания, и вышел он лишь в петербургской печати (http://www.newspb.net/arhivn/29_2004/mat/st3.html). Зато те, кто с ним ознакомятся, не окажутся в будущем году перед лицом неожиданной реализации очередного «странового риска». Впрочем, все эти риски есть результат просто некомпетентности в оценках ситуации в стране.

Каковы могут быть последствия банковского кризиса для экономики?

Здесь я снова напомню о своем материале на OPEC от 27.05.2004 (http://opec.ru/comment_doc.asp?d_no=48657), где я говорил о рынке недвижимости. Там тоже вроде как нет «объективных» условий для краха, но наступить он может по субъективным причинам.
Так вот, последние дни банки начали активно продавать недвижимость со скидкой в 20-30%, чтобы создать денежную «подушку» в условиях кризиса. Очевидно, это может вызвать падение цен на недвижимость в течение двух месяцев.
Надо иметь в виду, что рынок московской недвижимости спекулятивен. В недвижимость вкладываются в целях ее перепродажи в условиях роста цен. Начало падения цен означает конец текущему режиму функционирования этого рынка. Вкладываться станет невыгодно, начнется бегство девелоперов. Поскольку это процесс с положительной обратной связью, обвал рынка может принять неуправляемый характер.
Такая ситуация имела место в 1998 году. Финансовый кризис тогда спровоцировал падение цен на рынке недвижимости вдвое к 1999 году. Но тогда рынок еще не был столь спекулятивен, как сейчас. Поэтому сейчас обвал цен может быть еще существеннее. Хотя с другой стороны это падение может самортизировать «подушка» из сбережений среднего класса, доходы которого сейчас выше, чем в 1999 году в силу высоких цен на нефть, поддерживающих высокий спрос на услуги «среднего класса» со стороны тех, кто участвует в дележке экспортных доходов. Средний класс же всегда готов принять на себя последствия любого обвала на  рынке и будет продолжать скупать дешевеющую недвижимость по высоким ценам.
Последствия могут коснуться и промышленности. Резкое сокращение ресурсов банковской системы приведет к столь  же резкому ужесточению условий кредитования. А их даже в период избытка финансовых ресурсов нельзя было назвать льготными.

Что можно сделать для предотвращения банковского кризиса?

Меры, предлагавшиеся мной год назад, актуальны и сейчас. Конечно, делать теперь все это уже будет сложнее, да и время уже не ждет. Но устранить базовые системные источники кризиса вполне можно. Но это требует профессиональной работы, а у Кремля профессионалы остались только в сфере PR.
Поэтому скорее всего предпочтут другое решение – попытаться сейчас оперативно замять ситуацию, договориться с теми ребятами, которые инициировали ситуацию, а потом активно пиарить, что «все схвачено», как это делается в вопросе с Чечней, с экономикой, со стабильностью госаппарата и т.п.

Кстати, а кто инициировал кризисную ситуацию?

Это частности. Очевидно, что Альфа, один из чемпионов РФии по захвату чужого имущества через кризисно-антикризисные схемы, решила руками ВТБ прибрать себе ГУТА-банк.  В период острой атаки все становятся достаточно уязвимы. А как известно, Рейман сотоварищи давно желали так нагадить Альфе, чтобы та навек зареклась влезать на рынок связи. Вот они вовремя и ударили по «Альфа-банку». Кроме того, кремлевские «силовики» не смогли простить Альфам историю с перехватом должности председателя правительства у Козака и радостно откликнулись на предложение Реймана сквитаться.
В процессе этих разборок вор у вора дубинку украл.
Как всегда, об экономике никто не думал. Ментальность этих ребят исключает как ответственность в подходе к любым вопросам, так и принятие во внимание объективных обстоятельств, выходящих за куцые горизонты видения стандартного ГБшного аналитика. Это обстоятельство и породило неуправляемое развитие ситуации.






 

Приватизация как преступление

OPEC: Глава счетной палаты Сергей Степашин заявил недавно, что 90 процентов российских предприятий приватизировано с нарушением законодательства, но поскольку пересмотр итогов приватизации приведет к подрыву российской экономики, то награбленное надо ворам оставить. Причиной произошедшего он назвал то, что "стояла задача создания в стране среднего класса" в условиях отсутствия многих необходимых законодательных актов. Насколько корректно политическими причинами объяснять права воров на награбленное?


Прежде всего, я не могу согласиться с Сергей Вадимовичем, что решалась задача создания в стране среднего класса. Для решения такой задачи следовало выбрать механизм именной приватизации. Кстати, Верховный Совет, в своем большинстве выражавший интересы среднего класса, именно такую стратегию и сформировал, приняв для ее реализации закон РФ "Об именных приватизационных счетах". Так что законодательная база для приватизации в пользу среднего класса была в полном объеме.
Не было законодательной базы для приватизации в пользу криминальных элементов - бандитов, выходцев из силовых структур и коррумпированного чиновничества. Эти слои хотели бы приватизировать имущество рухнувшего СССР в свою пользу. Но для этого был необходим механизм приватизации через неименные ценные бумаги, ценность может колебаться в тысячи раз в зависимости от административного или силового ресурса, которым обладает их владелец.
Такой механизм был быстро разработан по заказу указанных господ рядом специалистов, имена которых я не буду называть, поскольку дело не в лицах, а в социальном заказе. В качестве идеологического обоснования такого механизма Ельцину внушали, что опорой его власти может быть только класс сверхкрупных собственников. Средний класс согласно политологическим теориям, может быть основой только демократической политии, в то время как в диктатуре и фашизме заинтересованы крупные собственники. Одновременно один из советников президента терпеливо разъяснял ему, что осуществлять изменения может только фашистский режим (впрочем, сам он его стыдливо называл "авторитарным", но в качестве примера приводил Пиночета, не авторитарного политика, а кровавого диктатора, считающегося в цивилизованном мире главным символом фашизма послегитлеровского).
Одновременно обосновывалась необходимость передачи собственности именно криминальным элементам. Здесь Ельцину втюхивали т.н. "теорию первоначального накопления" Прудона-Маркса, которые утверждали, что крупные были основаны исключительно бандитами на основе награбленного. Я аргументированно возражал против этой теории, поскольку в действительности как правило современные крупные состояния были основаны людьми высокоморальными - гугенотами, пуританами, старообрядцами и т.п. Но авторитет Маркса был в глазах Ельцина несравним с мнением какого-то сопливого мальчика, а рациональной сути аргументации он никогда не читал. Руцкой, кстати, в отличие от Ельцина, суть аргументации понял и принял сразу и стал горячим сторонником опоры именно на средний класс.
Согласившись с аргументацией сторонников линии на опору на криминальные круги, Ельцин принял ключевое политическое решение об отказе от линии на создание среднего класса и на передачу всей собственности узкой группе административно-криминальных личностей через механизм неименных ценных бумаг без фиксированного обеспечения. Поскольку Верховный Совет никогда бы не согласился с ограблением и люмпенизацией советского среднего класса и не принял бы такого Закона, было решено пойти на то, чтобы провести всю приватизацию в нарушение закона.
В нарушение Закона РФ "Об именных приватизационных счетах" был издан указ президента, на основании которого были выпущены пресловутые ваучеры. Поскольку их цена прямо зависела от административного и силового ресурса обладателя, собственность стала распределяться соответственно объему этого ресурса. Эквивалент этого ресурса для простых граждан колебался в диапазоне $10-$30 в зависимости от региона. За эту сумму они и продавали свои ваучеры лицам, в руках которых их ценность вырастала пропорционально их влиянию на узкую группу чиновников Госкомимущества.
Влияние это осуществлялось по нескольким каналам:
1 через родственников Ельцина,
2 через чиновников Совета Министров,
3 через офицеров ГРУ - родственников Чубайса,
4 путем криминального давления - запугивания или шантажа,
5 путем взяток.
Посредством первого канала было распределено до 25% всей приватизированной собственности. Через него были сформированы такие крупные олигархи, как Березовский, Абрамович, позже Мамут и др. Посредством второго канала было распределено 30%-35% всей собственности. 10%-15% было приватизировано по третьему. По четвертому каналу ушло еще 20%-25% имуществ, что отражает степень утраты контроля власти над ситуацией. Наконец, по пятому каналу ушло 10%-12% приватизированного имущества.
Так был создан класс сверхкрупных собственников - база фашистского режима. Средний класс после изъятия сбережений путем организованной Гайдаром гиперинфляции люмпенизировался. В течение полутора лет социальная база демократии была ликвидирована и создалась социальная база для фашистского режима. Он и был установлен переворотом 4 октября 1993 года.
Таковы факты. Однако, я далек от мнения, что Степашин сознательно искажает факты, защищая некие классовые интересы, которое может показаться стороннему наблюдателю самоочевидным. Хорошо и давно зная Степашина, я прекрасно понимаю, что он верит в то, что говорит.
Степашин - парень сам по себе хороший, в обывательском смысле этого слова. Он человек внутренне честный и - что ныне редкость - добрый. При этом природа довольно экономна наделила его умом, а биография - образованием. В силу этих особенностей своей личности он очень легко манипулируем и подвержен идеологическому контролю. В силу этого его мнения по любому вопросу не более компетентны, чем мнения любого потребителя массовых идеологем.
Уверен, что Степашин на самом деле верит, что его коллеги были в начале 90-х озабочены интересами среднего класса, а не получилось у них просто "как всегда". Он очевидным образом боится всякого передела собственности в стране, так как в силу своего профессионального опыта понимает, какой крови это будет стоить. А крови он не хочет, так как с одной стороны он человек вовсе не жестокий, а с другой - все же не больно смелый.
Никакого другого содержания в высказываниях Степашина искать не стоит. Процессы в экономике и социальной жизни будут определяться вовсе не его мнениями и даже не пожеланиями госаппарата в целом, а объективными обстоятельствами, среди которых - крайняя неэффективность нынешнего класса собственников, жесткое внешнее давление, существенный сдвиг в культуре нового поколения, делающий его более адаптивным к той социальной реальности, которая складывается в 1998-2003 годах, ростом фундаментализма, прежде всего коммунистического и религиозного и т.п. Думаю, что в силу этого нового перераспределения собственности не избежать, но надеюсь в личном плане, как и в прошлый раз, оказаться вне этого процесса.